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案情简介

        （一）当事人基本情况

        原告：马某

        被告：孟某

        【案外人：广州市湾湾房地产中介公司】

        （二）原告起诉的事实、理由与诉讼请求

        原告准备购买一套房屋自住，通过多日的看房比对，通过广州市湾湾房地产中介公司推荐，最后看中了被告的一套房屋，双方通过湾湾公司于2016年5月10日签订《房屋买卖合同》，原告以168万元向被告购买其所有的广州市海珠区江南西路XX号1001房产（被告的签约代理人为其女儿甄某）。原告支付了房款并于 2016年9月19日完成房产交易过户递件手续，被告当天交房。次日，原告在新购买的房子里打扫卫生，从邻居口中得知该房屋里此前曾有租客自杀身亡，周围居民及行政管理部门对此都知情，事件传播面广，影响恶劣。根据按照公序良俗以及司法实践，该房屋应当认定为“凶宅”。被告故意隐瞒涉案房屋曾发生非正常死亡这一重大事实，属于欺诈行为，直接影响原告是否购买该房屋的真实意思表示，且事后拒绝与原告协商。为了维护原告的合法权益，特起诉至人民法院，诉讼请求为：1、撤销原告与被告签订的《房屋买卖合同》《广州市存量房买卖合同》；2、被告返还原告已支付的购房款 168万元及利息损失（利息以中国人民银行同期贷款利率4.35%为基准，其中10万元的利息自2016年5月10日起，158万元的利息自2016年8月8日起，均计算至实际返还之日为止）；3、被告赔偿原告已支付的中介费20000元，不动产登记费用80元，契税26550元，代被告缴纳的个人所得税16800元；4、被告向原告赔偿损失168000元，被告的欺诈行为导致原告丧失购买其他房屋及机会，现以同样的购房价格无法购置其他同类型房屋的，损失系参照合同第八条为违约金条款（房价的10%)计算得出；5、被告返还原告全部购房款并赔偿原告全部损失后十日内，协助原告将案涉房屋权属登记恢复变更至被告名下，因此产生的相关税费、手续费由被告承担；6、本案诉讼费由被告承担。

        （三）被告的答辩理由

        1、被告不存在故意隐瞒涉案房屋曾发生死亡事件，没有实施欺诈行为。被告在收到诉状之前，根本不知道涉案房屋内曾发生租客非正常死亡事件。被告自2002年2月购买该房屋至出售给原告止，一直都是出租给中介承租方，再由中介承租方转租给其他人居住。被告从未与实际居住使用案涉房屋的租客打过交道，根本就不知道曾经有租客在该房屋里自杀。2、原告没有确实充分的证据证明涉案房屋存在非正常死亡事件的重大事实，也未提供被告故意隐瞒事实实施欺诈行为的证据。3、原被告签订的《房屋买卖合同》《广州市存量房买卖合同》均是通过广州市湾湾房地产中介公司促成的，原告应当追究中介不尽职调查的责任或者故意隐瞒的责任而非追究被告的责任。4、在《房屋买卖合同》第四条约定中原告已经表明其亲自察看并清晰知道该物业现状等，并不得以此作为借口拒绝交易。原告陈述的事实与理由同《房屋买卖合同》中原告表明其亲自察看并清晰知道该物业现状自相矛盾。故被告不同意原告的全部诉讼请求，请求人民法院依法驳回。

案件争议焦点

        （一）原告购买的房屋内是否曾经发生过非正常死亡事件？

        （二）发生过非正常死亡事件的房屋是否属于“凶宅”？

        （三）该宗交易中所订立的买卖合同该如何处理？

审理过程与裁判结果

        （一）审理过程

        受诉法院对案件进行了开庭审理，对原被告陈述的有关房屋交易的基本事实予以认定。另外，在案件审理过程中，人民法院于还就涉案房屋2013年是否发生非正常死亡事件发函询问了广州市公安局海珠区分局某派出所，派出所向法院提供了《受理报警登记表》及《询问笔录》，其中《受理报警登记表》为2013年1月12日的报警记录，案发地点为涉案房屋，该表中的简要情况载明：“刑警队仍在勘查现场，初步怀疑是自杀......死者独自租住在上址......两天没有出门，开锁查看发现已死亡。”《询问笔录》为派出所对甄某（被告女儿）以及案外人南X、蔡XX等人询问涉案房屋内租户死亡情况的笔录。

        此外，案外人广州市湾湾房地产中介公司出具《房屋交易过程情况说明》，证明涉案房屋的交易流程及被告明知房屋内曾发生非正常死亡事件故意隐瞒并拒绝协商解决。

        （二）法院认识

        对该案进行开庭审理后，人民法院认为：

        1、关于案涉房屋是否发生过非正常死亡事件

        根据法院调取的《受理报警登记表》《询问笔录》，对于涉案房屋内于2013年发生过租户非正常死亡这一事实，人民法院予以确认。

        2、关于被告出售房屋时是否存在欺诈行为的问题

        首先， 根据公安的询问笔录可以得知，甄某对涉案房屋内发生租户非正常死亡的事情是知晓的。

        其次，甄某系被告马某的女儿，也是被告的代理人，其在委托授权范围内的法律行为后果均由被告承担。同时，基于二者之间的母女关系，被告作为涉案房屋的产权人，从2013年至今，声称不知道涉案房屋发生租户死亡的事情，明显与常理不符，对于被告该主张不予采信。

        再次，按照公序良俗以及交易习惯，房屋内发生过非正常死亡的事实，足以影响当事人交易的意思表示。被告在出售涉案房屋时，不管是对中介方或者是购买人，均负有披露房屋真实信息的义务，应当披露而未披露，有违诚实信用原则。被告抗辩认为原告应当追究中介方湾湾公司未尽调查义务的责任，但被告作为涉案房屋的产权人，是原告及中介方了解房屋真实信息的第一来源，被告该抗辩有转移责任的嫌疑，对此人民法院不予采信。

        最后，湾湾公司作为促成买卖双方签订合同的中介方，同时也是签约过程的见证人，因此其向人民法院说明的甄某在买卖交易过程未披露该事实以及刻意隐瞒该事实的情况也可印证案件相应事实。

        综合上述案件事实，根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》【备注：该案判决后颁布的《中华人民共和国民法总则》，自2017年10月1日起施行；现行的《中华人民共和国民法典》，自2021年1月1日起施行。】第68条的规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示的，可以认定为欺诈行为”，审理该案的人民法院依法认定被告构成欺诈行为。

        3、关于买卖合同的效力问题

        被告孟某出售房屋的过程中存在欺诈行为，而且被告的这个欺诈行为导致原告马某在购买房屋过程中作出了错误的意思表示，双方签订的《房屋买卖合同》属于可撤销的合同，对于原告要求撤销买卖合同的诉讼请求，人民法院依法予以支持

        （三）裁判结果

        审理完毕之后，人民法院对该案的判决结果是：撤销原被告双方的《房屋买卖合同》。同时，根据法律规定，合同被撤销的，因为该合同的签订与履行而取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿损失。人民法院在判决撤销《房屋买卖合同》的同时，认为原告要求返还购房款1680000元的诉讼请求，合法有据，人民法院予以支持。此外，人民法院认为，由于被告的欺诈行为导致合同被撤销，对此应当承担赔偿原告损失的责任，原告所支付的各项税费、代被告缴纳的个人所得税以及购房款利息均属于原告因合同撤销而导致的直接损失，均判决被告承担赔偿责任。对于原告主张被告赔偿损失16800000 元的诉讼请求，原告购买涉案房屋居住使用的目的因被告的欺瞒行为导致合同被撤销而未能达成，考虑房价上涨的因素，原告重新购买房屋必然需承担更高的支出。从公平合理角度出发，参照双方合同中有过关于交易未能达成，违约金为房价10%的约定，结合被告行为具有过错，故对于原告这一诉讼请求，人民法院同样也予以支持。

实务指引

        （一）“凶宅”辨析

        要正确认识“凶宅”，就要回答好两个问题。

        第一个问题是，“凶宅”到底有没有法律依据，是不是封建迷信的产物？

        首先应该明确的是，二手房交易以及房地产审判司法实践中，尽管“凶宅”并非一个法律概念，但是也绝非封建迷信的产物。它指的是，在房地产交易市场中，尤其是在二手房交易市场中，发生过自杀、凶杀等非正常恶性死亡事件的房屋。

        我们生活的这样一个社会中，存在着一些固有的、约定俗成的一种观念。经过长久的历史沉淀，人民群众在长期的生产生活过程中不断地进行总结提炼，最终形成了人们对自然、对社会生活的认识和判断，这种人们在社会生产生活中长期形成的风气、习俗、生活习惯等风俗生活文化，就是民俗文化。这个民俗文化，它是深入渗透到我们社会每一分子、每一个群体中的，从而能够影响到了公民的行为判断。

        毋庸置疑，在我们的民俗文化中，人们普遍向往的是欢乐和谐、吉祥如意，对于不吉祥不吉利的事情是非常忌讳的，实际上，这种被人民大众所广泛接受的习俗和风尚，和我们所批驳的封建迷信完全是两码事。

        现实生活中，对于住宅内发生非正常死亡事件，比如自杀、凶杀、碎尸等，人们普遍感觉恐惧，大家也都很忌讳这样的事情发生。虽然说类似事件本身并没有导致这个房屋在物理上遭受什么损失，但是由于人们对这个房屋的评价出现了严重的变化，普遍不愿意接受它，就导致这个房屋的实际使用价值受到了影响，从而造成房屋交易价格降低、房屋实际价值贬损。这就是为什么房地产交易尤其是房地产审判司法实践中，确实有“凶宅”这个概念，并且对于“凶宅”买卖出现纠纷也有一套基本相同的认识和趋于一致的裁判规则。

        通过对全国主要城市基层人民法院和中级人民法院涉“凶宅”案件的裁判文书进行检索和分析后发现，在所检索到的数百件甚至上千件“凶宅”案件中，受诉人民法院比较一致的认识是：“凶宅”并非封建迷信的产物，而是由于根据善良风俗的原则，结合中国人传统习俗中的普遍认知，由于该房屋在被人占有、使用的过程中出现了和公序良俗相悖的非正常死亡案件，导致人们对这个房屋的负面评价增加，致使很多了解内情的人不愿租住或者是不愿购买，从而使其价格贬损，甚至出现了价格与价值严重背离的情况。因此，我们所说的“凶宅”，是根据传统认识、交易习惯，按照公序良俗、司法实践做出的合乎法律规定的综合认定。

        第二个问题，是不是发生过死人事件的房屋就都叫“凶宅”？

        显然不是这样的。因为我们对“凶宅”的判断，是基于这个房屋内发生的一些事情，足以令我们这个社会的普通大众产生忌讳、恐惧以及焦虑等心理，从而构成了对这个房屋价值贬损的一个判断。但是，人吃五谷杂粮,生老病死是我们必须要面对的自然规律。因此，根据公序良俗原则，不仅房屋内有老年人去世，不构成“凶宅”，即便是得了不治之症的人在房屋内过世，均不满足“凶宅”在法律上的认定条件，都属于正常的房屋，都可以正常地进行交易。

        （二）什么情况下构成“欺诈”

        我们看到，在“凶宅”这个案件审理和判决过程中，人民法院对被告出售房屋的行为认定为构成欺诈。“欺诈”也是我们日常生活尤其是经济往来过程中出现频率比较高的一个词，那么我国民法中的欺诈是一个什么样的概念呢？

        我们先看一下欺诈的法律概念，一般来说，欺诈是指一方当事人故意告知对方当事人虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人基于错误判断作出意思表示。接下来，结合“凶宅”案件，我们来分析民商法中的欺诈。如果分析的稍微细致一些，根据《民法典》的规定，构成欺诈需要具备以下五个条件：

        第一，实施欺诈行为的这一方当事人，有欺诈别人的故意。“凶宅”案件中，被告明知自己的房屋有别于一般意义的二手房，属于有“重大瑕疵”的房产，却故意隐瞒案涉房屋曾发生过非正常死亡这一重大事实，并且希望通过这个隐瞒行为在原告不知情的情况下促成交易。

        第二，实施欺诈行为的这一方当事人，要客观上实施了欺诈行为。

        “凶宅”案件中，被告在交易过程中就采用了知情不报、故意隐瞒房屋严重缺陷的方式，客观上对原告实施了欺诈行为。被告十分清楚，如果不主动披露房屋内曾经出现租客自杀事件这个信息，原告会错误地认为这就是一个普通的房屋，从而使得原告做出与自己的真实意思表示不一致的决定——因为作为一个正常人来说，明知是“凶宅”的情况下，极大可能是不会购买的。

        不仅如此，被告还是积极地去追求这样的结果发生，希望能够通过隐瞒“凶宅”信息促成这个交易，使得自己这套房产能以顺利出售。

        第三，对方当事人因此陷入错误认识，也就是说欺诈行为与遭受欺诈的当事人所产生的错误认识之间具有因果关系。“凶宅”案件中，被告故意隐瞒影响房屋成交的重要信息之后，果不其然，原告真的就上当受骗了，错误地认为这个房屋与市场上其他二手房没有什么区别，属于一般意义上的二手房。

        第四，对方因错误认识作出不真实的意思表示，就是认识错误与不真实的意思表示间有因果关系。“凶宅”案件中，原告误以为案涉房屋没有什么特殊情况，没有什么重大缺陷，正是基于这个错误认识原告才进一步做出了一个不真实的意思表示，这个“不真实的意思表示”就是：以与市场均价大体相当的价格买下了这套“普通房屋”（实际上是有重大瑕疵的房屋）。

        第五，欺诈具有不正当性。“凶宅”案件中，被告在交易过程中，实施欺诈行为的目的是“甩包袱”，是为了将“问题房”以市场价卖给别人，是典型的损人利己之举，这一行为超过法律、道德、交易习惯允许的限度，必然给原告造成较大损失（司法实践中认定欺诈不以受害人发生财产上损害为必要）。被告的行为不是善意而是恶意，是为了损害别人的利益而实施的“欺诈”，不是为了维护别人的利益而做出的善意的谎言，具有不正当性，构成《民法典》中的欺诈。

        （三）为什么是撤销而不是解除买卖合同

        前述案例中，人民法院做出的判决是“撤销《房屋买卖合同》”，而不是我们日常生活中更多地讲到的“解除《房屋买卖合同》”，合同的撤销与合同的解除，究竟有哪些异同呢？

        首先说二者的共同点，合同的撤销与合同的解除都属于合同消灭的制度，都能够引发合同当事人在合同上的权利义务归于消灭的结果发生，再通俗一点讲就是这份合同对当事人没什么法律效果了。

        其次是二者的区别，“撤销”只能针对可撤销合同进行，也就是说，合同具备可撤销的原因，是行使合同撤销权的前提条件。根据《民法典》的规定，出现以下情况的合同可以撤销：

        1、因重大误解而订立的合同；

        2、一方以欺诈手段订立的合同；

        3、一方以胁迫手段订立的合同；

        4、一方乘人之危订立的合同；

        5、在显失公平情况下订立的合同。

        “解除”所针对的合同只能是生效的合同，根据《民法典》的规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人也可以在合同中约定一方解除合同的事由（例如买方逾期付款超过15日），当解除合同的事由发生时，解除权人（交易实践中一般称其为守约人）可以解除合同。除此之外，法律还规定某些情形出现的时候（这些情形都需要达到致使合同当事人订立合同的目的无法实现），当事人可以解除合同。

        再次，结合二手房交易的实践，我们更关心合同解除和合同撤销的不同会给我们带来哪些影响。

        合同的撤销是针对可撤销合同而言，合同一旦被撤销就成为无效合同（不被撤销则是有效的），合同撤销后即自始无效，是不能适用违约责任条款的。当然，如果撤销合同是一方过错造成的，可以由过错方承担赔偿责任。

        合同的解除是针对有效合同而言，当事人或者人民法院（仲裁机构）在解除合同过程中，可以适用合同中的违约责任条款对违约当事人进行进一步“惩处”，例如解除合同的同时要求支付违约金、适用定金罚则等。

        当然，二者的区别还有其他，例如，合同的解除可以由双方当事人协商自行解决，也可以诉请法院或仲裁机构解除；而合同的撤销必须由当事人申请法院或仲裁机构处理，当事人不得自行协商处理。限于篇幅，这里不再一一介绍。

        （四）二手房交易过程中如何避免买到“凶宅”

        二手房买卖市场中，有没有能够主动披露“凶宅”信息的卖家或者中介公司？不能说没有，但实属罕见。所以，在买房尤其是购买二手房过程中，擦亮眼睛、提高警惕，就显得尤为重要。如何能够避免误买“凶宅”，结合房博士律师团二十年房地产法律服务经验，我们建议应该做到以下几点：

        1、找街坊聊天，多向邻居打听。很多购房者买房后发现是“凶宅”多半是听邻居们说的，为了规避这一情况，建议购房者买房之前就先到小区内“暗访”一番，可以向周围的邻居了解一下房屋的历史，与邻居热聊起来建立感情，发现房屋“身家清白”后才可最终敲定。

        2、上网查找小区过往新闻。俗话说，好事不出门，坏事传千里，在信息时代更是如此。一旦小区某套房屋内发生凶杀案，或者是出现其他非正常死亡事件，多半会在媒体尤其是自媒体上找到踪迹。

        3、写明合同条款，重点约定房屋信息披露义务。详细拟定“凶宅”信息披露条款，就“凶宅”问题专门约定违约责任。例如约定：出卖方保证出售房屋中未曾发生自杀、凶杀等非正常死亡事件。如果买方在签订房屋买卖合同后，发现交易房屋有上述情况而卖方未曾予以书面披露，买方有权解除合同，卖方需承担违约责任：向买方支付总房价20%的款项作为违约金。

        4、目标房屋具有以下几种情况，要做进一步的背景调查：

        ①长期空置；

        ②售价明显低于市场均价；

        ③卖家拒绝书面约定房屋绝非“凶宅”；

        ④卖家户口本上有因人员死亡而注销户口记录，尤其是死者并非长者。

        “凶宅”买卖纠纷案，我们就讨论到这里，为了更好地指引广大读者买房，帮助大家在买房时能够订立一份对自己有利的合同，并按照这份合同的指引顺利地完成交易，我们将实施推出《“二手房买卖合同范本”及解读》，届时除了给大家提供二手房买卖的合同条款，我们还将对这个合同范本的每一个条款逐一进行了详细的解释、说明和应用指引，在其中的“合同标的物”部分，有关于如何避免买到“凶宅”的具体内容，欢迎大家关注、阅读并参照适用。

        张旭锋律师，中国政法大学研究生学历，2001年起从事专职律师工作，现任广东格林律师事务所高级合伙人，是房地产法律事务、商事仲裁领域专业律师，业务专长：民商事诉讼、仲裁；公司企业常年法律顾问、房产项目专项法律顾问；企业风险管理；ADR（非诉讼纠纷解决）。

        主要社会职务与行业任职有：

        广州仲裁委员会仲裁员

        佛山仲裁委员会仲裁员

        河源仲裁委员会仲裁员

        广州大学法学院兼职校外导师

        华南师范大学法学院兼职校外导师

        广州国际商贸商事调解中心调解员

        广州市房地产评估专业人员协会理事

        广州市白云区华商法治营商环境研究院理事

        广州市新的社会阶层人士联谊会理事会理事

        第十届广东省律师协会房地产法律专业委员会委员

        第十届广州律协多元化争议（ADR）法律专业委主任

供稿：房地产专业委员会  张旭锋律师

编辑：黄蔚茹