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实务探讨丨未享受物业服务能否拒交物业费?

 

不少业主面临被物业公司催缴物业费时,会提出这些不应交纳物业费的抗辩理由:

 

1交房后一直未装修居住或因其他原因无法居住,还应当纳物业费吗?

2住在底层的业主也要交电梯费吗?

 

这些问题实际上都是对于物业管理这一法律关系中,物业费的对价到底是什么没有清晰的理解。一般认为物业费是业主向物业服务人支付的劳务对价,故在业主未实际享受物业服务的情况下,业主通常认为其没有支付物业费的义务。

但有一种观点认为:物业费是业主因维护共有物业而筹集的资金。对于居住小区内的共有部分与共同事务进行管理所需要的费用,应当由业主共同筹措和支付。物业费与是否存在物业公司无关,是业主作为涉案物业所有权人的义务之一,并非基于物业公司提供物业管理服务而产生,即便在业主未委托物业公司对物业的共同部分进行管理而是自行管理的情况下,业主依然负有支付物业费的义务。

   “《物业管理条例》第七条规定,业主的义务之一,就是按时交费。这里并不涉及物业公司,也不以物业服务合同有无约定为前提。这就表明,业主交物业费,并不是购买物业企业的服务,而是他承担区分所有建筑管理责任的方式与义务。从实际情况来看,物业费的绝大部分用于业主共同事务的支出,而不是物业公司的收益。”

 

这一观点与现行的法律法规及司法实践都是矛盾的。

1、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

从司法解释来看,业主应当支付物业费的前提在于物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务。

2、物业服务存在明显瑕疵应酌减管理费——北京市华野家园物业管理有限公司诉王波物业服务合同纠纷案(北京市第二中级人民法院(2009)二中民终字第22102号)。

裁判理由:《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中,华野公司虽未与业主直接签订物业管理委托合同,但已经向王波提供了相应的物业管理服务,双方已经形成了事实上的物业管理关系,王波作为小区的业主,理应交纳物业费。因华野公司提供的物业服务存在明显瑕疵,且在此后的物业服务中质量未见明显改善,根据公平原则,应对华野公司主张的物业费予以酌减。

3、实际接受物业服务即可认定存在物业服务合同关系——北京市海淀区美丽园小区业主委员会诉北京市鸿铭物业管理有限公司物业服务合同纠纷案(北京市第一中级人民法院《新型疑难民事案例解析》)

裁判理由:鸿铭物业公司一直在为美丽园小区提供物业服务,该小区业主实际接受该服务,故虽然没有签订书面物业管理委托合同,仍然可以确定鸿铭物业公司与美丽园小区业主之间存在物业管理服务合同关系。

 

 

从法律规定和司法实践来看,在物业管理服务合同关系中,物业公司的义务为提供符合约定和规定的物业服务,业主相对应的义务则是向物业公司交纳物业费。也就是说,业主向物业公司交纳物业费是基于物业合同关系而产生的义务,其相对应的权利为享受物业公司提供的物业管理服务。

前述观点虽与现行司法实践存在矛盾,但也有其合理之处。这一观点指出了物业费是用于物业的公用部分、公用设施等设备的日常运行和维护费用,其的确属于业主对共有部分享有的建筑物区分所有权而应承担的建筑管理责任的方式与义务。

那回到前面几个问题,首层住户是否就可因无需接受物业公司的电梯管理服务而拒绝支付电梯费以及因为没有实际居住而没有享受物业公司的服务而不应交纳物业费?应当认为,即便没有实际使用电梯或者实际入住物业,但对于电梯或其他绿化等共有部分设施业主均有共有和共同管理的权利,其应当支付物业公司对共有部分设施所提供物业服务而产生的物业费。

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