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承租人如何行使优先承租权？

案  例  

2013年4月13日，某甲与某乙签订了一份《租赁合同》，某乙将其三间商铺出租给某甲，租期从2013年5月8日起至2016年5月7日止，租期共计4年。月租金为1万元，每年在前一年的基础上涨5%，租金按月缴付。某甲按水表、电表、实际用水用电按月向某乙缴纳水电费。租赁期满后，某甲在同等条件下，有优先承租权，但需要期满前30天书面向某乙提出。

合同签订后，甲乙双方依约履行。合同履行期届满前，某甲向某乙提出要求优先承租三间商铺，某乙表示期满后不再出租并要求收回商铺。2016年9月，某乙与某丙签订租赁合同，将商铺以月租金16000元的价格出租给某丙。某甲得知后表示自己也愿意以该价格继续承租商铺，认为某乙违反合同约定，侵害了某甲的优先承租权。

我国现行法律、法规并没有关于优先承租权的规定，因此优先承租权并非法定权利，司法实践中出现的有关优先承租权的纠纷，主要是因为在租赁合同中约定了优先承租的条款引发的，而根据民法意思自治的原则，合同双方可以在租赁中约定优先承租权。

01优先承租权的概念

优先承租权是指在房屋租赁合同中，租赁期限届满后出租人继续出租租赁物的，原承租人在同等条件下优先于其他第三人取得租赁权。具体来说，优先承租权是一项期待权，它成立于租赁关系开始时，发生于租赁合同届满之日。

之所以出现优先承租权的约定，是由于承租人经济上的弱势地位，其更多关注对房屋居住、使用的延续，一旦房屋租赁合同期限届满，极有可能因出租人拥有自由选择新承租人的权利而致使承租人丧失继续承租该房屋的机会。对于居住用房的承租人来说增加了搬迁重新安置的成本，也可能使承租人在一定时间内失去生活的稳定性。对于商业用房的承租人而言则会失去长期经营中积累的客户资源、建立的品牌效应以及地域性的客流量、商铺的装修成本。

02行使优先承租权的条件

行使优先承租权须符合三个条件：一是只能由原承租人行使。二是原租赁合同期满后出租人继续出租租赁物。如果出租人出于自用，在与承租人的租赁合同期限届满后，无再行出租的意思，此时承租人就无法主张优先承租权。三是要在“同等条件”下。所谓同等条件不仅包括租赁价格、租金支付方式、租赁期限等，而且包括与租赁有关的其他条件，如房屋用途、环境污染状况、承租人经济实力、承租人信誉、承租人的经营业绩等。

03关于优先承租权的几个问题

行使时间

有人认为，优先承租权应从原租赁合同期满后开始计算。由出租人自行设定一个出租条件，在一定的期限内以特定的方式通知或告知原承租人及其他人。小编认为优先承租权应在租赁合同履行期限届满前通知承租人行使较为符合实际情况，因为等到履行期限届满后再招租，对于出租人和承租人都不经济。一般来说，双方当事人在租赁合同中约定优先承租权的行使时间，比如在租赁期限届满前一个月提出。如果当事人未进行约定，则应给予租赁期限届满前合理时间，一至三个月为宜。

优先承租权的落空

虽然优先承租权能够在一定程度上保障承租人的权益，但租赁关系的确立需要双方合意，并不因为承租人有优先承租权而必然缔结，而且优先承租权在现实生活中存在着落空的可能。由于出租人拥有主动权和主导权，可以轻易地规避法律规定，如上述案例所示，比如只要简单将房屋以自用名义收回一段时间后再出租，即可规避优先承租权的规定。因为当前我国法律未明确规定优先承租权的相关制度，若需填补漏洞仍有待完善配套措施。